最近柳荷投资，上海高端住宅市场暖风频吹。
我们有预购买风貌别墅的客户反馈：
此类稀缺产品近期销量表现亮眼。
弘安里总价1.2亿的单套别墅，已经迅速成交了。
直觉告诉我，A股大牛市对高端房产的利好，正在快速兑现。
从这两天的股市回调也能看出，有不少获利盘套现离场。
加之近期政策宽松，利好频出，推动情绪修复。
8月18日，上海二手房挂牌价罕见反弹一天。
今天我们透过这些信号，来看看上海楼市成色如何。
多重利好
从宏观上来看，今年我国经济的基本面要好于2024年。
首先，中美关系走势比之前市场预期的要积极。
美国对华加征关税幅度低于年初市场预期。
这有助于收窄中国资产面临的估值折价。
同时，美联储降息预期增强，离岸人民币大涨，这是流动性利好。
其次，国内新质生产力与A股牛市双管齐下。
大模型AI科技领域的超预期表现，助推A股进入加速上涨通道。
7月底的中央政治局会议，决策层明确指出：
巩固资本市场回稳向好势头，增强国内资本市场的吸引力和包容性。
这说明，国家意志上是要股市涨的。
这是短期内提振消费、扩大内需、拉动通胀、带动楼市止跌企稳的最有效捷径。
从大的方面说，中国国力到了，国家战略需要一个强大的资本市场，来汇聚全球资产。
股市走牛，对上海房价也有托底效果。这两天虽然回调了，但牛市的气氛仍在，单纯就是涨的多了要跌。
历史上，A股几次走牛，上海楼市无一例外都迎来了上涨。
最后，着眼于我们最关注的房地产市场。
继去年927新政后，8月25日上海楼市再放大招。
包括外环外限购进一步松绑、公积金额度提高，以及实施房贷利率一人一价。
中观层面，上海新房价格一直在涨，产品力不断向上突破。
国家统计局数据：截止到今年7月柳荷投资，上海的新房价格已经连续上涨了67个月。
定价高企的新房项目，虽然不一定直接推动二手房价上涨。
但能促进二手成交，提振市场信心是毋庸置疑的。
另一方面，上海二手房挂牌价，在8月18日出现罕见的反弹。
虽然反弹幅度不大，但趋势意义显著：
从图中我们也能看出，价格下跌的斜率正在逐渐放缓。
政策底已经来了，市场底部或许正在筑造。
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别太乐观
市场确实出现了一些积极信号，但也别太乐观。
因为影响楼市的根本因素还没有真正改观：
经济没有完全恢复，收入没提上去，利率还没降到位，就业预期也还不行...
只有等这些基本面真正变好了，大家对房子的信心才会被提起来。
从微观层面来看，楼市行情的演变，就是板块的轮动。
根据我们监测的数据来看，此前先行下跌的板块目前已基本企稳。
例如：衡复风貌区、古北、金虹桥、普陀-品尊国际、老静安-中凯等。
这些企稳板块，买的时候可以稍微放心点了。
但板块轮动的进程还远未结束。
现在徐汇全区、黄浦、瑞虹新城，进入轮动补跌。
黄浦区打浦桥板块，海悦花园，8月份最新成交的一套带车位1785万。
去年同户型成交价2000万，早一年卖，能少亏200多万。
目前小区同户型新挂牌的价格，比上一套的成交价还低。
蓬莱公园板块，黄浦新苑西区，129平的3房，8月成交价创新 低。
弱市行情的第一步是“杀情绪”，第二步就是“杀估值”。
估值先触底的产品率先企稳躺平，估值高的区域继续被爆破。
黄浦、徐汇、瑞虹新城柳荷投资，这三个地方的房价是显著高估的。
今明两年，大概率会成为杀估值的重点区域。
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危机在慢慢逼近
不管怎么说，825新政的进一步松绑，肯定能激活一定的市场流动性。
外环外一些强能级地段，如唐镇，莘庄，大虹桥、七宝、华泾等可能会受益。
有了政策利好+降息预期，这些地方的房东也能踹口气了。
但这些利好可不是让你涨价的，而是让你“逃生”的。
因为从明年开始，限售的新房就要陆续解禁入市了。
大家都很担心，因为总量确实不少。
我们专门做了数据统计。
未来四年，上海将有累计12.5万套新房解禁。
房外房研究院制图
浦西市区里解禁量最大的区是杨浦，其次是静安、徐汇和普陀。
外围区中闵行、宝山、嘉定、青浦、浦东均压力比较大。
房外房研究院制图
当然不是说解禁多少套，市场就会增加多少挂牌。
但是在解禁后的3-6个月内，短期增加5-10%的供应是完全有可能。
所以今年三季度开始，一些不限售的次新房房东已经无奈抢跑了。
经历了2024年的恐慌式砸盘抛售。
展望下2026年3.3万套的限售解禁。
2025年，才是属于上海房东的春天。
如果是确定要卖房的房东，现在确实是个“逃生”窗口。
但现在市场分化行情复杂，LJ又隐藏了小区历史成交价。
卖家无法对比成交价，定价变难，容易被中介压价。
买家要依赖中介提供“内部数据”，信息不对称加剧，议价能力被削弱。
在这样的背景下，寻求专业、可靠的数据支持和趋势判断十分重要。
如果你希望了解特定小区的整体成交情况，或存在任何买房、卖房的疑问，欢迎随时咨询我们。
在信息不对称的市场环境中，建议大家多渠道获取信息，避免被中介误导。
小结
总的来说，上海楼市还在努力止跌回稳中。
虽然多重利好正在逐步兑现，但仍存在许多不确定性。
在上海放松外环外限购的第二天，苏州全面取消限售。
一夜之间，苏州二手房挂牌量激增，其中多是当初千人摇的神盘。
从这个侧面我们也能看出，对房东来说，每一次政策的利好都是卖出良机。
对市场来说，置换链条打通了，但新一轮价格内卷也要来了。
那些手握差房子的房东，比如无学区的老公房、外环外非地铁次新房、同质化严重的动迁房、老破大等，一定抓住窗口期赶快卖！！
尤其是置换客户，你卖出老房子的速度远比价格更重要。
我们都知道，好的房源随便谁都能轻松卖掉。
但不好的房源更需要最专业的卖房团队去拓客、去推广、去抓紧时间推向市场，抓紧时间把你手中的劣质资产变成流动资金。
有了资金，你下一步才可以随时出击。
对于想在上海买房的购房者，可利用当前市场节奏，仔细挑选、大胆议价。
建议密切关注板块轮动的行情，关注超跌、高租售比、二手倒挂的板块。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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